2026-09-24 10:35:56 分类：未分类
你借出去几十万，对方拿房子做抵押，你觉得稳了？
等房子拍卖那天，才冒出来一个银行说我早就抵押过了，我先拿钱。
最后你一分钱没拿到。
这种事，我每年都能碰到三四起。
同一套抵押物，谁先拿钱看什么？
说个去年裁判文书网挂出来的真事。
广州一个开建材批发店的老板，给本地一个开发商供了三百万的钢筋，开发商没钱结，就说把我名下一套临街商铺抵押给你，你放心。
老板也懂点，跟着去办了抵押登记，欢欢喜喜回去等回款。
结果不到一年开发商资金链断了，全面爆雷，欠了银行快八个亿，这套商铺也在银行的抵押名单里。
后来商铺法拍，卖了九百多万。
你猜老板分了多少？
一百二十万。
亏了一百八十万。
为什么？因为银行的抵押登记，比老板早了整整三年。
不动产抵押权登记时间排序表
说人话就是，不动产抵押的核心规则，就是一句话：登记越早，顺位越靠前，越先拿钱。
跟谁先起诉没关系，跟谁先拿到判决书也没关系，哪怕你比银行早半年拿到生效判决，只要人家抵押登记比你早，人家就是先拿。
你说这不公平？
哪有那么多绝对公平，规则就是这么定的，你不遵守，吃亏的就是你自己。
别笑，真有人觉得我先查封了房子，我就能先拿钱，想什么呢？查封只是防止对方转移财产，不改变分配顺序啊兄弟。
除了抵押权，还有哪些权利能插队？
很多人以为，抵押物处置顺序就是抵押权按登记排，剩下的给普通债权人。
不对，这里还有好几个能插队的主，你要是不知道，真的会吃大亏。
第一个，就是建设工程价款。
我再给你说个真事。
江苏一个做土建的包工头，给开发商建完楼，开发商欠了他五百万工程款不给，开发商早就把整栋楼抵押给银行贷了十个亿。
后来整栋楼拍卖卖了十二个亿，按说银行先拿十个亿，剩下两个亿分给其他债主，包工头怎么也能拿到五百万对吧？
结果银行不干了，说我抵押权优先凭什么给你包工头？
最后法院判，包工头的工程款优先于银行抵押权，全额拿到了钱。
为什么？这个规则其实就是为了保护农民工工资，你想，包工头拿不到钱，就发不出工资，所以直接给了优先顺位。
只要你在规定时间内主张，就能插队插到抵押权前面，哪怕你没办抵押登记。
第二个能插队的，是处置产生的税费和执行费。
说白了就是，法院拍卖房子要花钱，要交各种各样的费，这些钱直接从拍卖款里先扣，剩下的才给各个债权人分。
你拍了法拍房也一样，原房主欠的税费，多数情况也要先从拍卖款里出，当然你买的时候一定要看清楚公告，别稀里糊涂接盘。
抵押物处置多债权人分配顺序图
那普通债权排哪里？当然最后。
就是前面所有人都分完了，剩下多少，你们按比例分，剩下多你多拿点，剩下没有你就只能认栽。
还有那种说，我拿了对方房产证压在手里，算抵押吗？
不算，半毛钱不算。
你压十个房产证都没用，没登记就是普通债权，排最后。
给你几个能直接用的避坑招，记好
给你几个能直接用的避坑招，记好
讲了这么多，你肯定说，我就是个普通人，哪里懂这么多规则，我该怎么办？
别慌，都是很简单的事，照着做就行。
第一，只要你接受不动产抵押，哪怕对方是你亲舅舅，也要第一时间去不动产登记中心办抵押登记。别嫌麻烦，别抹不开面子，更别以为压房产证就够了。我见过太多人因为抹不开面，最后一辈子的积蓄打了水漂。前两年有个六十多的老大爷，攒了八十万借给侄子做生意，就是只拿了房产证没登记，最后侄子的房子早就抵押给银行了，拍卖完钱全给了银行，大爷在我办公室坐了一下午，一句话没说，临走的时候手都在抖。你说这亏吃的，找谁去？
第二，接受抵押前，花二十块钱去不动产登记中心查个档，看看这套房上面有几个抵押，分别是什么时候登记的。算一算，房子值多少钱，前面的抵押总共欠了多少钱，你排第几，轮得到你分钱吗？要是前面的欠款已经比房子总价还高了，你直接拒绝就行了，别接这个烂摊子。
第三，做工程的老板们，欠你工程款别拖，赶紧主张，别过了优先主张的期限。过了那个期限，你的工程款就变成普通债权了，再也插不了队了，到时候开发商爆雷，你哭都来不及。
第四，买法拍房，一定要提前查清楚房屋的抵押顺位和欠缴的费用，算清楚总成本。别光看着起拍价便宜就上头，拍到手里才发现，前面还有两三个抵押，欠了一大笔税费，算下来比买正常二手房还贵，那时候你悔青了都没用。
不过话说回来，也不是说顺位靠后就一定拿不到钱。只要抵押物足够值钱，前面的钱还完了还有剩，你照样能拿到钱。
但大部分时候，找你借钱拿抵押的，本身就是资金周转不开的，抵押物的价值，往往刚好够还前面那几个大头，轮得到你拿的概率，真的不大。
多上点心，总没错。
免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。如有侵权请联系删除。
文章名称：普通人必须懂的抵押物处置顺序：别等到分钱才发现自己排最后
文章链接：https://m.guangzhoulihunlvshi.net/list_5/5393.html