2026-10-07 16:39:49 分类：未分类
上个月刚结完一起二手房买卖的案子。当事人小吴，攒了十年钱凑首付，买了一套市区的老房子，过完户兴高采烈去收房，开门撞见一个不认识的大爷，说这房子他有居住权，登记了二十年，就是不走。小吴当场懵了。原房主卖房子的时候，半个字都没提过这回事。打了一年官司，房子现在还没法正常住，进去就得再打排除妨害的官司，折腾掉半条命。
核心避坑清单
只查抵押查封，不查居住权登记，等于白查档
很多人买二手房，去不动产登记中心查档，只会问有没有抵押有没有查封，根本不知道要主动拉居住权登记页。我去年接的三个二手房纠纷，全是这个问题。
不动产登记中心房屋居住权查询结果页
居住权只要登记了，不管房子卖到谁手上，居住权人都能合法住到期限届满。你花几百万买的房，别人持证住进去不走，你哪怕是新房东，法院也不会帮你赶人。
约定居住权不做登记，等于白约定
现在很多家庭分家产，会说房子给子女，老人要住到百年，或者离婚协议约定房子归一方，另一方可以住几年，大多以为写进遗嘱、写进协议就生效了。不对。民法典明确规定，居住权自登记时设立。没登记，就是空口白话，不算数。等房子转了手，新业主要赶人，你拿协议去法院也没用。
居住权到期或者权利人去世，一定要做注销登记
说实话很多人忽略这一步。设了十年居住权，到期了，权利人也搬出去了，或者权利人去世了，一定要主动去不动产中心注销登记。不然你下次卖房子，买家一查档，房子上还挂着居住权，谁敢买？哪怕你说早就到期了，买家也要花时间核实，愿意接的也会直接砍你几十万房价，亏的还是你。
离婚分房约定居住权，必须加上「配合办理居住权登记」条款
不少人离婚的时候，一方拿房，给另一方设几年居住权作为补偿，只写了“某某有权居住至XX时间”，忘了写要求对方配合办理登记。离完婚对方反悔，不配合你去登记，你就得再打一场官司，折腾好几个月才能落实。
踩坑后的紧急止损
真查到房子有未披露的居住权，或者过完户才发现有登记，别乱了阵脚，按步骤来。
首先，立刻去不动产登记中心做异议登记。先把房子的过户、抵押通道锁了，防止原房主再把房子转卖或者抵押给其他人，把事搞的更复杂。
如果你还没付全款，立刻停止付款。一分钱都别再打给原房主，等把居住权的事说清楚再说。
其次，固定全部证据。原房主有没有提过居住权的事，中介有没有承诺过房子无任何负担，聊天记录、买卖合同、中介聊天记录，全部整理好，不要缺漏。
二手房居住权纠纷诉讼证据整理清单
如果原房主是故意隐瞒，直接走法律程序，要么要求解除合同，退房款赔违约金，你换套房子买更省心；如果能证明原房主和居住权人是恶意串通坑你，可以直接起诉要求撤销居住权登记。
如果你是本来应该拿到居住权，但是没登记，比如遗嘱写了你有居住权、离婚协议说好的，赶紧拿材料去起诉，拿到法院生效判决再去办登记，别拖着，等房子被卖了再找，就晚了。
最后几句
最后几句
居住权是民法典出来之后新设的物权，很多中介都搞不清楚，更别说普通买房的人。其实就多花十分钟的事，你去不动产查档的时候，要求打印全套不动产登记簿，上面有没有设立居住权，一目了然。
不过话说回来，真踩了坑也别耗着，越早处理，成本越低。别等居住权人住进去大半年了才想起找律师，那时候花的时间精力，可比你提前查这一步多太多了。
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文章名称：买房过户前，必须搞清楚的居住权登记
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