上个月刚结完一个案子。买家买了西城的学区房，小孩明年就要上学，收房的时候才发现原房主的母亲户口还挂在房子里，原房主卖了房就举家搬去了海南，电话不接微信不回。小孩学区名额被占，哭着来找我，说为了买这套房，把老家的房都卖了，现在钱砸进去，学也上不了。
签约前必须查的三件事，一件都不能落
不要信中介给你拍的户口本照片，也不要信原业主拍胸脯说“我肯定迁走”。你自己跑一趟房屋所在地的派出所，带好身份证和中介拉的网签合同，说你要买这套房，查一下户口登记情况，派出所都会给你查，不麻烦。
别只查原业主一家的户口。我碰到过一套房，挂了三户陌生人的空挂户口，原业主自己买的时候就没清，轮到他卖，根本联系不上之前的房主，折腾了五年都没弄走。
如果是冲着学区买的房，顺便查一下学位占用情况。大部分城市现在都是六年一学位，户口占着，学位就用不了，别等收房了才发现，黄花菜都凉了。
合同里必须写死的三条内容，别含糊
第一，违约金必须按日计算，别写固定额。比如约定“逾期未迁的，每日按照房屋总价款的万分之五支付违约金”，真打起官司来，法院都会支持，你要是只写“违约赔十万”，拖个三五年，十万连房价的利息都不够，根本不疼。
第二，一定要加解约条款。明确约定：如果超过约定时间X个月户口还没迁走，买方有权解除合同，卖方全额退房款，还要赔房屋总价款XX%的违约金。这条专门给买学区房的朋友留的，真用不上最好，用上了你就知道有多救命。
第三，留一笔迁户口尾款。押总房款的5%到10%，等户口完全迁走，再打给卖方。别觉得不好意思提，中介说没必要你也别听，风险是你的，又不是他的，他拿完佣金就走了，烂摊子还不是你收？说实话，我见过太多就是因为没押尾款，原业主拿到钱就躺平的。
已经踩坑了，怎么紧急止损
先找中介要原业主的全部身份信息和联系方式，先协商。大部分原业主就是嫌麻烦拖着，真碰到较真的，真闹到法院，很多都会配合迁走。真碰上耍无赖失联的，别耗着，直接起诉。
这里说清楚，法院不能强制把原业主的户口迁走，户口是公安户籍部门管的，法院不处理强制迁移的请求。但是法院可以判原业主给你付违约金，符合合同约定的，也能判解除合同退房款，这个没问题。
别灰心，现在很多城市都有空挂户口公共户政策，你拿着房产证去派出所申请，把不迁出的户口迁到当地的公共集体户，不影响你落户口，也不影响你用学位，这个操作很多人不知道，去年我有三个客户都是这么解决的，你去问派出所就行，不用等原业主配合。
拿到胜诉判决之后，申请强制执行，把对方拉进失信名单，他只要还得用身份证办事，总有一天会过来找你协商，真要是一辈子不出来，你也拿到了违约金，不算亏。
买二手房，掏的是大半辈子的积蓄。多跑两趟派出所，多写两句话在合同里，耽误不了你半小时。真出了事，哪怕最后能解决，耗你一年半载的精力，犯不上。