2026-09-15 04:26:55 分类：未分类
你住高层，有没有某天起床，一摸靠外墙的壁纸，软乎乎发潮？掀开来一看，已经长了黑绿色的霉斑，甚至连衣柜内侧都能渗出水珠。
十有八九，是外墙漏了。
接下来就是踢皮球大赛。你找物业，物业说过了开发商质保，找业主分摊。你找开发商，开发商说房子交你手里好几年了，关我屁事。你找全体业主，业主说又不是漏我家，凭啥我掏钱？
大把人闹了一两年，钱没要到，墙烂的更厉害了。今天就把我见过的几十个真实案子掰碎了说，责任到底归谁，该找谁要钱，一步一步给你说清楚。
刚交房没满五年，别废话，直接找开发商
有个真实案子，裁判文书网一搜一大堆。业主收房才七个月，主卧靠外墙的地方一到雨季就漏，刚做的定制衣柜，整个侧板泡发开胶，找物业，物业说这是开发商建房的时候防水没做好，我们物业只管扫地倒垃圾，不修这个。找开发商，开发商说你收房的时候签字验房了，谁让你自己装修砸了墙，概不负责。
最后闹到法院，开发商全赔，连业主的衣柜钱都赔了。
说人话就是，建房子的时候，外墙防水是强制要求质保的，最低五年。只要不是你自己砸墙打洞改了外墙，五年之内漏，全是开发商的责任，跟你没关系，跟物业也没关系。哪怕你收房的时候没检查出来，住了半年才发现，也是开发商的锅。
给你说两个实打实要注意的点：
第一，收房别赶时间，最好下过一场大雨之后再去收，外墙有没有漏，一眼就能看出来，当场拍好照片视频，留底。
第二，刚满五年没几个月就漏了，别直接认栽。要是能看出来是本来建设的时候就偷工减料，比如防水卷材用的不合格，该找开发商找开发商，别听物业说过了质保就不管了。
新房外墙渗水发霉墙面实拍
过了五年质保，物业一定不用担责任？这话骗了你好多年
过了五年质保，物业一定不用担责任？这话骗了你好多年
很多业主一听到过了质保，就觉得只能自己掏钱或者凑钱修，不对。这里的坑可太深了。
首先你要记住，小区外墙本来就是公共区域，物业收了物业费，本来就有日常检查维护的义务。
我之前碰过一个案子，一个老小区，物业整整八年没排查过外墙，外墙瓷砖掉了一大块都没人管，慢慢雨水往里面渗，漏到12楼业主家，把业主的实木地板泡坏了。物业说过了质保，要动用维修基金，让业主自己发起申请。
业主不干，直接起诉，法院判物业出维修费，为什么？因为物业连最基本的维护都没做，瓷砖掉了都不补，不担责任谁担？
那什么时候不用物业担，走维修基金？就是过了质保，物业也定期检查维护了，外墙就是自然老化漏水，这个时候动用公共维修基金是对的。
很多物业会忽悠你，说动用维修基金要三分之二以上业主签字，根本凑不齐，你自己掏吧。别信这个邪。
现在绝大多数城市都出了新规，外墙漏水这种影响正常居住的维修，属于紧急情况，只要物业公示七天，没有异议就能动，不用凑齐那么多签字。要是物业故意不给你走流程，你直接打12345找住建部门投诉，十个投诉九个能解决。
自己改了外墙漏了？别甩锅，这个锅就得你自己背
自己改了外墙漏了？别甩锅，这个锅就得你自己背
这绝对是高发的纠纷，十件外墙漏的案子，有三件是业主自己改出来的。
别笑，真有人这么干。买了顶楼，想搭个阳光房，把原来的女儿墙砸了，重新开孔固定钢架，结果一到下雨就漏，不仅自己家漏，还渗到楼下邻居家。然后反过来找开发商物业赔钱，说你们房子质量不好。
怎么可能呢？法院判下来，这个业主赔了自己家加楼下邻居一共八万多，开发商物业一分钱都不用出。
还有那种装空调打穿了外墙，封阳台铲了原有防水，装晾衣架打了好多孔，最后漏了，全都是你自己的责任。哪怕过了质保本来该公共修，你自己改坏了，那就是你的锅。
那要是邻居改外墙，漏到你家了怎么办？
别去找物业闹，直接找邻居。当然，如果物业明知道邻居乱改，不加制止，那物业也要担一部分责任。你要做的就是，第一时间拍好漏的照片，找物业开证明，证明是邻居改造导致的，直接跟邻居谈，谈不拢就起诉，赢的概率几乎是百分之百。
给你说个可执行的操作：你要是装修想动外墙，哪怕只打一个孔，一定要让工人给你做好防水密封，别图省事，不然漏了，吃亏的是你，还要赔邻居钱，得不偿失。
说实话，我见过太多人，遇到外墙漏，第一反应就是跟物业吵架，吵了大半年，什么证据都没留，最后墙烂得更厉害，想去起诉都拿不出东西，只能吃哑巴亏。
我给你说，不管你找的是谁，开发商也好，物业也好，邻居也好，发现漏水第一时间，先把所有漏水的地方、泡坏的家具都拍清楚照片视频，然后发文字消息给对方，微信也好，书面告知也好，留好记录。别只口头说，对方回头说你从来没提过，你哭都没地方哭。
还有很多顶楼业主，被忽悠说顶楼是你自己用的，漏了你自己修，别信。顶楼的外墙还是公共区域，该走维修基金走维修基金，轮不到你一个人掏钱。
不过话说回来，要是你家外墙漏，确实是你自己打了孔改了墙，那就老老实实修，别想着拉别人垫背，真闹到法院，你还是输，还要多花诉讼费，犯不上。
免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。如有侵权请联系删除。
文章名称：外墙渗漏维修责任：业主物业开发商到底该谁担？老法务给你掰明白
文章链接：https://m.guangzhoulihunlvshi.net/list_5/4363.html