我上周刚开完一个庭。买家花六百多万抢了城中心的学区房，孩子马上要报名，迁户口的时候才发现，房子里还挂着原业主远房亲戚的户口，不仅学位被占，自己的户口根本落不进来。原业主说我早就搬出去了，那户口是别人的我管不了啊。中介说我也不知道啊，当时原业主说迁走了啊。三方推来推去，孩子上学的事就卡在这儿，活生生耽误一年。
网签前，一定要自己去查户口
别信中介。别信原业主。房产证上写了你名字，不代表房子里没别人户口。户口是公安管的，跟房产归属完全是两回事。我碰过最离谱的，一套房子转手三次，里面挂了七个不相关的户口，最后一任买家哭着来找我，说谁能想到前前前房东的户口还在这儿啊。
查户口很简单，你带自己的身份证，加上中介或者原业主给的房产证复印件，直接去房屋管辖的派出所，找户籍窗口查就能查。就跑半小时的事，别偷懒。原业主说没空陪你？那更要查了，本来就有鬼。
合同里的户口条款，别写废话
绝大多数中介提供的模板，只会写一句“原业主应迁出户口”。这跟没写一样。你必须加上两个硬东西：第一，明确迁出的截止时间，别写“交易完成后迁出”，什么叫交易完成？过户完算？还是拿到尾款算？直接写“本房屋所有权转移登记完成后30日内，原业主迁出全部落在本房屋的户口”。第二，明确写违约金，别写“违约方承担违约责任”，要写清楚，每逾期一天，按照总房款的万分之五支付违约金；如果逾期超过90天还没迁出，你有权解除合同，原业主要退全部房款，还要赔你总房款20%的违约金。
别不好意思提违约金，真到出事的时候，这就是你唯一能拿到的实打实的保障。要是买的学区房，一定要再加一条：本房屋对应学区学位未被占用，若学位已被占用则按上述违约条款处理。
什么原业主说我口头答应你还不行？不行，必须落纸。口头承诺到了法庭，没人认。
已经踩坑了，怎么紧急止损
真要是签了合同，甚至过完户才发现户口没迁走，别慌，按顺序来。第一步，先去派出所问。现在大部分城市都有空挂户口强制迁出的规定，只要你是房屋新的所有权人，你可以申请把原地址的遗留户口强制迁到公共集体户，这个是行政程序，比打官司快多了，能走这个就别走诉讼。
第二步，走不了强制迁出的，立刻固定证据，把合同、聊天记录、派出所的查询结果全部整理好，直接找原业主要违约金。如果合同写了解除条件，你又确实不想要这套房了，直接起诉要求解除合同退钱，别拖。
这里讲清楚，法院不会帮你强制迁户口，户口管理是公安的职权，法院只能判原业主给你赔钱，所以别抱着“我就让法院把户口迁走”的想法起诉，没用。要是你就是要学位，那只能先拿违约金，再赶紧把房子转手，当然转手的时候也要说清楚情况，别坑下家。
说实话，原业主户口不迁走，对不涉及学区的自住刚需，其实就是有点膈应，真要是冲学区买的房，那就是灭顶之灾，几百万砸进去，孩子读不了书，说什么都晚了。
买二手房，全是细节。你多花半天时间，把户口这件事盯紧，比事后花一年打官司划算多了。别抱着侥幸心理，觉得哪那么巧我就碰到坑。我见的坑，全是当事人当初觉得“没事，不会那么倒霉”碰出来的。