2026-09-05 15:52:43 分类：未分类
上周刚结了一个案子，房东收了买家20万定金，结果租户跳出来说要告，说自己享有承租人优先购买权，最后房东赔了18万违约金，还搭了小两万诉讼费。
说实话，干了十年房产诉讼，这种案子每年能接七八个，全都是踩了想当然的坑。
哪些情况，你的承租人优先购买权根本不成立
很多租户默认，只要我住着这个房子，我就天生享有优先买房子的权利，房东卖房子必须先问我。其实根本不是这么回事。
房屋按份共有人行使优先购买权，或者房东把房子卖给近亲属的，租户的优先购买权直接让位。这个是民法典明文写死的，哪怕你租了十年，也轮不到你。
还有，你租的是商铺的半个档口，或者地下室、单独的车位，这些不算“房屋承租”，根本拿不到承租人优先购买权，别白费力气去告。
哪怕是房东走司法拍卖程序卖房子，你也要提前在拍卖程序里主张权利，拍完了才跳出来说你要优先买，法院根本不会理你。
民法典承租人优先购买权条款原文截图
房东必须避开的三个高频雷区
第一个坑：别拿口头询问当证据。我见过太多房东拍胸脯说“我当时明明问过租户，他说不买的”，真到法庭上，拿不出任何记录，租户一口咬定你没问过，法官只能采信租户的说法，你输定了。一定要留书面证据，最好给租户发正式的出售通知，写清楚房价、付款条件，让租户签字确认买还是不买，微信发也要留好聊天记录，确保租户已读。
第二个坑：别没等期限到就过户。法律明确规定，租户收到通知后，15天之内不答复的，才视为放弃优先购买权。你收到定金第二天就过户，哪怕租户本来不想买，也能反过来告你要赔偿，一告一个准。
第三个坑：整栋出租的房子，别担心单个租户闹。很多房东卖整栋楼，里面分租给十几个租户，某个租户跳出来说我要优先买整栋，法院根本不会支持，单个租户只对自己租的那套有权利，轮不到整栋。
房屋出售承租人放弃优先购买权通知书模板
踩坑后的紧急止损步骤
踩坑后的紧急止损步骤
如果你是租户，已经发现房东偷偷把房子卖给别人了，别到处吐槽，第一时间做两件事：一是给房东和买家发书面的优先购买权主张函，留好送达记录；二是尽快去法院起诉，同时申请财产查封，阻止房子过户。只要你动作够快，拿到房子的概率很大，拖过了十五天，你就只能拿点赔偿，拿不到房子。
如果你是房东，已经卖了房才发现没问过租户，租户要告你，别硬扛。赶紧找租户谈，主动给点补偿，一般来说，补偿金额控制在你收的定金的10%到20%之间，谈成了让租户写书面放弃声明，这是成本最低的解决方式，真等判决下来，你要赔的违约金只会更多。
如果你是买家，付了钱才发现租户主张优先购买权，第一时间翻购房合同，找里面关于“房东保证租户放弃优先购买权”的条款，直接起诉房东违约，主张双倍返还定金，别等过户完再闹，越早动手损失越小。
说实话，承租人优先购买权既不是租户讹钱的万能工具，也不是房东卖房子的必死陷阱。只要把该走的程序走到位，该留的证据留好，根本不会出问题。就怕嫌麻烦，觉得都是小事无所谓，真出事了，省那十分钟功夫，不够赔律师费的。
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文章名称：房东收定金前，必须理清承租人优先购买权
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