同一抵押物多个抵押，顺序先看什么？
有个开烟酒行的老板，去年找我咨询，当时整个人脸都是白的。他借给发小两百万，发小拿市区一套价值三百万的房子抵押给他，他办完手续就把钱转了，结果不到一年发小资金链断了，房子被法院拍卖卖了三百一十万。最后分钱的时候，他只拿到十八万。你没看错，两百万出去，十八万回来。为啥？说人话就是，顺序不对。这套房子，发小当初买的时候先抵押给银行办了房贷，剩了不到两百万的余值，后来又欠了小额贷款公司八十万，也办了抵押登记。他这个两百万的抵押，是最后办的登记。规则太简单了：办了登记的，比没办登记的先拿；都办了登记的，谁登记早谁先拿。哦对了，如果都没办登记，那就大家按比例分。
别笑，真有人签了抵押合同，就把对方房产证拿过来放自己抽屉，说这不就是抵押了吗？大哥，没用啊！没有登记的抵押，根本没优先受偿权，最后拍卖了，你跟其他欠钱的一起按比例分，能拿到多少全看运气。给你说个可落地的做法，不管对方跟你穿一条裤子长大，只要做抵押：第一步，去不动产登记中心/车管所，查清楚这套抵押物上有几个抵押，每个抵押的登记时间是什么时候，算一算卖了之后，轮到你能拿到多少钱。第二步，一定要当场办抵押登记，拿到你名字的抵押登记证明再打钱。少一步都不行。
既有抵押物又有保证人，先找谁要钱？
这个坑是普通人踩得最多的。很多人借钱，既要了对方押房子押车，又找了个有钱的保证人，觉得双保险，结果乱了顺序，亏了大钱。去年有个阿姨找我，说她借了三十万给远房侄子，侄子拿自己的宝马X5抵押，还找了侄子开厂的老舅做保证人。阿姨一看老舅有钱啊，到期侄子不还钱，阿姨天天堵老舅门口要，老舅也拖，拖了半年，侄子偷偷把车卖了过户给别人，车找不到了。最后打官司，法院说，这是债务人自己的财产抵押，你放着抵押物不处置，现在车没了，保证人要扣掉车的价值，最后阿姨本来能拿三十万，只拿到十五万，哭都没地方哭。说实话，这个规则说破了就懂：要是抵押的东西，是借钱的那个人自己的，你必须先处置他的抵押物，不够的部分，才能找保证人要。你要是主动放弃抵押，或者因为自己的原因导致抵押物没了，保证人直接就免了对应部分的责任，找谁都说不清。
不过话说回来，如果抵押的东西，是第三人给你押的——也就是不是借钱那个人自己的东西，比如张三借钱，李四拿自己房子给张三抵押，同时王五做保证人，那这个时候你随便，你可以先卖李四的房子，也可以先找王五要钱，没限制。给你说个必须记下来的操作：打官司的时候，不管你怎么想，一定要在起诉状里写上“请求法院优先处置抵押物清偿债务”，别漏这句话。漏了，最后吃亏的是你。
抵押物被查封了，你的抵押还算数吗？顺位变不变？
很多人一听说自己抵押的房子被法院查封了，当场就慌了，以为别人查封了就排在自己前面，自己的钱没了。真不是。我上个月还在给一个当事人处理这个事。他三年前借给别人一百万，对方把房子抵押给他，办了登记，去年对方欠了别人八十万，被别人起诉查封了这套房子。当事人就急得不行，来找我，说我会不会排在那个起诉的人后面？我说你慌什么，你的抵押登记办在查封之前，你的顺位就是优先的，哪怕对方先起诉查封，拍卖款也要先给你，你拿完了剩下的才轮得到那个查封的债权人。
要是反过来，对方先查封了，你后来才办的抵押，那你的抵押权也有效，但顺位肯定按登记时间排，只是因为查封在前，你没办法对抗执行，但是该你拿的还是你的。说个裁判文书网公开的真实案子，开发商欠施工方工程款，拿十套房子抵押给施工方，办了登记，后来开发商欠税，税务局把这十套房子查封了，最后拍卖完，法院还是先把工程款给了施工方，剩下的才给税务局，完全符合规则。
给你说怎么做：第一，如果你的抵押物被查封了，别躺平，赶紧拿着你的抵押登记证去找负责执行的法官，提优先受偿的申请，只要你登记在查封前面，你的顺位肯定保住，不用怕。第二，要是你想买带抵押的二手房，一定要先查有没有被查封，有查封的，哪怕房主给你降价几十万，也别碰，十个有九个是坑，最后钱房两空的太多了。
我见过太多人，拿抵押当定心丸，觉得只要有东西押着，钱肯定收得回来，根本不去管什么顺序。等到拍卖分钱的时候才傻眼，可惜晚了。多大的钱都架不住顺序错，错一步，几十万上百万就没了。对吧，真要碰到拿不准的，花个三五百找个懂行的问问，总比最后亏大本强。